Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении. Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Жильцы неприватизированных квартир имеют ограниченные права, так как владельцем недвижимости являются муниципальные власти.
Социальные помещения выдаются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Согласно договору соцнайма, который заключается со всеми проживающими, в такой квартире можно жить на бессрочной основе и пользоваться выделенным имуществом.
А вот распорядиться данной жилплощадью в ином ключе, например, продать, подарить или завещать, жильцы не могут, даже если они живут в помещении многие годы. Все эти права приобретаются только после того, как будет проведена приватизация имущества.
В отличие от продажи обмен неприватизированной квартиры разрешен законодательно, но чтобы сделать такую операцию потребуется соблюдение ряда условий.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Обмен двух неприватизированных квартир
Через агентство социального найма недвижимости часто производится муниципальный обмен квартир между гражданами, но также нередко люди заключают неофициальные соглашения и меняются с доплатой. При этом правовых последствий передача денег не несет, так как объекты не находятся в собственности физических лиц. Порядок действий при принудительном размене муниципальных квартир такой:
- Получение одобрения всех жильцов частного дома или квартиры для проведения сделки.
- Поиск подходящего варианта на муниципальный размен.
- Согласование условий обмена государственной квартиры в совместном документе-соглашении.
- Предоставление этого договора каждому наймодателю.
- Подготовка письменного согласия жильцов на обмен.
- Переоформление договоров социального найма через агентство.
Можно ли сдать государственную квартиру?
По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).
Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.
Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).
Квартира приватизирована и люди не хотят разъезжаться
Поскольку в соответствии с действующим Гражданским кодексом собственнику имущества принадлежит право им распоряжаться по своему усмотрению и никто не вправе требовать от собственника расстаться со своим имуществом иначе, как по собственному желанию, ситуация, при которой один или несколько собственников квартиры отказываются от размена принадлежащей им квартиры, полностью блокирует разъезд. Ни о каких обращениях в суд с требованием принудительном размене в данном случае не может быть и речи. Вероятнее всего, даже иск по такому поводу подать не удастся, поскольку судебные органы не примут его к рассмотрению. Ну, а если примут – судебные перспективы у подобного дела отсутствуют.
Повторюсь еще раз: никто не может быть произвольно лишен принадлежащего ему права собственности, поэтому заставить собственника, в том числе через суд, расстаться с принадлежащим ему имуществом без его согласия по закону невозможно. В данном случае выход только один – договариваться или искать иные пути решения жилищного вопроса, не привлекая к процессу квартиру, собственник которой отказался от размена.
Единственное, что можно сделать собственнику, желающему отделиться –попытаться продать свою долю. Весьма вероятно, что она найдет покупателя, правда, вырученных в результате денег едва ли хватит для приобретения иного жилья.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Обмен неприватизированной квартиры, жилья Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом. Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки. Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.
- у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
- квартира не пригодна для проживания;
- дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
- планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
- после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.
Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».
Иногда возникают ситуации, когда необходимо разменять квартиру, но она неприватизированая. Процесс размена такой квартиры имеет некоторые особенности, о которых нужно знать.
Обмен не приватизированной недвижимости на приватизированную
Согласно действующему законодательству Российской Федерации осуществлять сделки по отчуждению объектов недвижимости могут только полноправные владельцы, а вот обменивать жилье разрешается, но при этом есть ряд условий, которые необходимо выполнить.
Правила обмена не приватизированной недвижимости изложены в Жилищном кодексе Российской Федерации в статьях 72-75. Обмен не приватизированной квартиры на приватизированную, в том числе и на квартиру в новостройке, вполне возможен, но не всегда реален. Например, идеальным вариантом обмена считается схема, когда сразу начинается приватизация, а уже в ходе ее осуществления находят подходящий вариант приватизированного жилого объекта для обмена или покупки. Как только он найден, наниматель погашает всю сумму, выставленную к оплате за приватизацию, после чего по договору мены обменивает жилплощадь. Но, на практике таких идеальных вариантов практически не встречается, так как к обмену прибегают люди, которые не могут по финансовым причинам позволить себе приобретение новой недвижимости, а обмен дает им возможность за сравнительно небольшие деньги переехать в жилье большей площадью или в лучшем районе.
Ищем подходящий вариант
Решив обменять неприватизированную квартиру, нужно понимать, поиск встречного варианта — дело хлопотное. Проще всего, если у вас на примете есть знакомые или родственники, которые также живут в неприватизированном жилье, и готовы поменяться с вами, но в жизни такая удача встречается редко. Поэтому, чтобы переезд на новое место состоялся, придется приложить немало усилий.
Искать квартиру для обмена можно двумя основными способами: через риэлтора и самостоятельно. Первый вариант менее проблематичен — специалист по недвижимости поможет подобрать нужную жилплощадь, расскажет, какие документы нужно собрать, поможет в оформлении необходимых бумаг. Однако за услуги профессионала придется платить.
Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:
- Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
- Единый жилищный документ (для столицы).
- Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
- Договор соцнайма.
- Удостоверяющие личность документы.
- Набор документов, используемых во время проектирования.
- Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.
Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом?
Уже на протяжении двадцати лет в Российской Федерации производится приватизация жилья. Делается это на бесплатной основе. Но до сих пор большое количество людей проживают, как и раньше, по договору социального найма в муниципальных квартирах.
Такое проживание обходится им несколько дешевле, чем тем, кто имеет собственное жилье. Но они не имеют права распоряжаться такой недвижимостью. Например, если человек, который проживает в неприватизированной квартире, захочет поменять место жительства, то продать свою квартиру он не сможет, единственным выходом будет только обмен. Многие интересуются, можно ли обменять неприватизированную квартиру на дом или другую недвижимость? Есть однозначный ответ — да.
Можно, но нужно собрать ряд документов.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.
Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:
- если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
- если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
- жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
- дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
- дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
- квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).
Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.
Для того, чтобы осуществить непосредственный размен приватизированной квартиры вам необходимо выполнить ряд последовательных и важных действий.
- Ознакомьтесь с предложением другой стороны будущего договора.
- Изучите не только новую жилую площадь, но и документы, которые к ней прилагаются.
- Проверьте, действительно ли лицо является собственником данного недвижимого имущества и все ли его родственники согласны с подобным решением об обмене.
- Далее, соберите пакет необходимых документов, предусмотрительно сняв с них копии.
Помните о том, что с документами придется знакомиться не только сотрудникам Росреестра, но и другой стороне договора обмена, а также, возможно, и нотариусу. Поэтому копий должно хватить на всех. - Предварительно поинтересуйтесь способами достижения желаемого результата при обмене, а лучше — проконсультируйтесь с юристом и углубитесь в законодательство. Особое внимание уделяйте жилищному и гражданскому кодексу нашей страны.
Теперь поговорим о том, что именно должно лежать в вашем пакете документов.
Так или иначе, но мена позволяет намного быстрее разобраться с ситуацией с жильем и достичь необходимого результата.
Как известно в договоре мены, как и в любом другом договоре, есть свои нюансы, о которых также необходимо будет говорить отдельно.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается письменно непосредственно между нанимателями, но его составление невозможно без участия владельцев квартир. Бланк соглашения должен содержать в себе следующие пункты:
- Название бланка.
- Дата и место составления.
- Сведения о нанимателях, которые являются сторонами участия – ФИО, даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные.
- Данные о занимаемой на момент заключения договоренностей жилплощади стороны-1 и стороны-2. Здесь следует указание когда, кем и где было принято решение о вселении граждан в муниципальную жилплощадь, а также номер и дату заключения договора соцнайма.
- Адреса квартир, с указанием их этажности, квадратуры, количества комнат и других нюансов.
После описания обмениваемых объектов недвижимости необходимо указать в договоре, что:
- В одном и другом помещении зарегистрированы жильцы, поименно.
- Стороны удовлетворены состоянием квартир и претензий не имеют.
- Дееспособность участников сделки не подлежит сомнению.
- Передача ключей и документации состоялась.
Как обменять неприватизированную квартиру?
Бесплатная приватизация в России продолжается уже больше 20 лет. Однако многие люди по-прежнему живут в муниципальных квартирах по договору социального найма.
С одной стороны, расходы нанимателей меньше, чем у полноценных собственников жилья. Однако возможности распоряжения такой недвижимостью ограничены.
Действия:
Если полноправный владелец недвижимости может распоряжаться ее по собственному усмотрению, то с муниципальной квартирой все не так просто. По закону продать ее нельзя, а можно лишь обменять.
Причем для этого необходимо получить разрешение наймодателя. О том, как производится обмен неприватизированных квартир, подробно описывается в статьях 72-75 Жилищного кодекса РФ.
Согласно этому документу переехать в другое жилье не получится, если:
- — к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
- — право пользования жилым помещением оспаривается в суде;
- — квартира признана непригодной для проживания;
- — принято решение о сносе дома или его переоборудования для использования в других целях;
- — принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой помещений в нем;
- — в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием, в связи с чем совместное проживание с ним невозможно (перечень диагнозов приводится Постановлении Правительства РФ от № 378).
Если в договоре социального найма не прописано право на обмен, это может стать препятствием для совершения сделки.
Зато, даже если обмениваемые квартиры находятся в разных городах, это не является препятствием для сделки. Главное, чтобы ее одобрил наймодатель. Площадь объектов недвижимости тоже не обязательно должна точно совпадать. Однако, если в результате переезда на каждого члена семьи будет приходиться площадь меньше учетной нормы (в каждом регионе она своя), обмен могут запретить.
Как видите, список условий, препятствующий обмену неприватизированного жилья, выглядит довольно внушительно. Если ваша квартира не попадает под описанные случаи, можно приступать к поиску подходящей жилплощади и обращаться в муниципальные органы, с которыми заключен договор социального найма, за разрешением на обмен.
Решив обменять неприватизированную квартиру, нужно понимать, поиск встречного варианта — дело хлопотное. Проще всего, если у вас на примете есть знакомые или родственники, которые также живут в неприватизированном жилье, и готовы поменяться с вами, но в жизни такая удача встречается редко. Поэтому, чтобы переезд на новое место состоялся, придется приложить немало усилий.
Искать квартиру для обмена можно двумя основными способами: через риэлтора и самостоятельно. Первый вариант менее проблематичен — специалист по недвижимости поможет подобрать нужную жилплощадь, расскажет, какие документы нужно собрать, поможет в оформлении необходимых бумаг. Однако за услуги профессионала придется платить.
Другой путь — искать нанимателя неприватизированной квартиры, который захочет переехать в вашу, самостоятельно. Здесь можно действовать по обычной схеме: давать объявления в газеты, размещать информацию об объекте недвижимости в специальных базах, опрашивать знакомых и друзей.
В некоторых крупных городах могут существовать специальные базы подходящих для обмена квартир. Например, в Москве этим занимается ГУП «Московский городской центр арендного жилья».
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Обращаясь к профессиональному риэлтору, участник обмена получает шанс переехать в подходящую квартиру быстрее. С другой стороны, обмен неприватизированных квартир — сделка, не требующая столь тщательной проверки юридической чистоты, как, например, альтернатива, поэтому самостоятельный поиск позволяет сэкономить.
Главная особенность обмена неприватизированной квартиры заключается в том, что сделка не фиксируется в Росреестре. Все юридические формальности решаются в специальных учреждениях, уполномоченных регистрировать операции обмена. В столице такие функции принадлежат Московскому городскому центру арендного жилья.
На обе квартиры нужно будет собрать следующий пакет документов:
- — заявление об обмене (его должны написать все проживающие в квартирах);
- — единый жилищный документ (только для столичной недвижимости); дополнительно могут потребоваться выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
- — договор социального найма;
- — паспорта всех участвующих в обмене, на детей — свидетельства о рождении;
- — нотариально заваренное согласие на обмен временно отсутствующих в квартире лиц;
- — техническая документация (кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
- — заявление нанимателя об отсутствии у него других жилых помещений (находящихся в собственности или занимаемых по договору социального найма) или документы на эту недвижимость.
Помимо этих бумаг, если в обмениваемом жилье зарегистрированы дети или недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, потребуется письменное согласие органов опеки. Также могут понадобится документы, связанные с изменением адреса жилого помещения, согласие на осуществление перепланировок (если они проводились).
Если кто-то из зарегистрированных в квартире жильцов не согласен на обмен, разъехаться можно только через суд.
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая и принимает, разрешить сделку или нет. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.
Что требуется для размена квартиры по суду?
Размен муниципальной квартиры через суд возможен. Для этого необходимо выполнить следующее:
- Удостовериться в том, что все наймодатели и лица младше 18 лет, которые зарегистрированы в квартире, не против размена. Причем не имеет значения, живет ли человек в квартире или же он просто там зарегистрирован.
- Найти подходящий вариант для обмена. Поиск удобнее всего осуществлять на тематических сайтах в сети Интернет или через риэлтора.
- Составить соглашение мены. У всех наймодателей должен быть свой экземпляр. Аннулировать договор социального найма квартиры и составить другой договор по квартире жильца, с которым происходит обмен.