Особенности покупки квартиры у юридического лица в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры у юридического лица в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.

Как купить недвижимость у юридического лица

Порядок действий при покупке квартиры у компании будет следующим:

1. Получение разрешения на совершение крупной сделки. Требуется, когда в соответствии с учредительными документами сделка считается крупной. Покупатель должен понимать, что было проведено собрание собственников или акционеров, рассмотрена продажа конкретной квартиры, и принятое решение о ее продаже оформлено согласие. Соответственно, продавец должен организовать и провести такое собрание. Альтернативой такой работе может стать справка о некрупности сделки, то есть о том, что сумма сделки не превышает процента от уставного капитала, предусмотренного Уставом компании, и согласия акционеров, учредителей или участников для проведения не требуется.

2. Составление договора купли-продажи. Договор всегда составляется индивидуально, и в нем прописываются все важные моменты сделки — стороны, участвующие в сделке, характеристики квартиры, позволяющие ее идентифицировать, цена договора, условия проведения расчетов, сроки фактической передачи квартиры по акту.

3. Заключение сделки купли-продажи. Когда все документы подготовлены и проверены, договор составлен и согласован обеими сторонами, можно выходить на сделку.

4. Переход права собственности. Завершающий этап — регистрация перехода права собственности и регистрация права покупателя на купленную квартиру. Этим занимается Росреестр, куда необходимо подать следующие документы:

• Договор купли-продажи и приложения к договору, если они есть.

• Акт приема-передачи жилья, если в договоре нет указания, что это единственный документ, подтверждающий передачу квартиры, и вы подписали акт.

• Документы, подтверждающие право собственности продавца на проданное имущество.

• Справку о том, что сделка не относится к крупным или решение либо согласие на совершение крупной сделки.

• Квитанцию об уплате госпошлины — для физического лица это 2 000 рублей.

О каких собственниках идет речь?

Оговоримся сразу: мы не ведем речь о покупке квартиры у компании-застройщика. В этом случае действуют заранее оговоренные правила, особенно в том случае, если строительная компания является партнером финансового учреждения. Мы же говорим о компании или организации, которая в свое время купила квартиру (непрофильный актив – для многих видов деятельности), поставила ее себе на баланс и сейчас решила его реализовать.

Еще одна типичная ситуация: компания, оказывающая определенные услуги застройщику, получает в качестве вознаграждения за свою работу не деньги, а квадратные метры. Получается, конечно, бартер в чистом виде, однако на законных основаниях. Опять же, чтобы обратить оплату в реальные денежные средства необходимо этот объект реализовать.

И в первом, и во втором случае разговор может идти как о квартирах, которые находятся в строящемся доме, так и о жилье в многоквартирном доме, уже введенном в эксплуатацию. Это накладывает определенный отпечаток на оформление документов: в первом случае передается (вернее, продается) право требования к застройщику по Договору долевого участия, во втором – заключается полноценный договор купли-продажи. Однако эта особенность не зависит от статуса продавца, а зависит от статуса объекта.

Какие сложности возникают у заемщика?

В общем и целом, специалисты утверждают, что оспорить договор купли-продажи недвижимости у юридического лица намного легче, чем у физического. В этом-то и кроется причина, по которой банк может отказать потенциальному заемщику в оформлении ипотеки. И вот почему, обращаясь за кредитом на приобретение жилья, потенциальному заемщику следует сразу же поинтересоваться, согласится ли банк на работу с таким собственником, чтобы зря не тратить время, силы и деньги.

Кроме того, следует понимать, что обычных взаиморасчетов наличными деньгами, как в случае с физическим лицом, тут не будет – юридическое лицо принимает оплату лишь на свой расчетный счет. Этот вопрос будет актуальным, если речь идет о 100%-ной оплате будущим владельцем приобретаемого жилья. Однако, если речь идет об оформлении ипотеки, то тут и так речь идет только о безналичном расчете, так что об этом не стоит беспокоиться.

Со своей стороны, будущий покупатель должен проверить:

• Свежую выписку из ЕГРН, из которой будет видно право юридического лица на этот объект недвижимости. Там же будет видно, имеются ли какие-либо обременения. При желании можно заказать расширенную выписку – тогда будет видно, кто владел квартирой ранее;
• правоустанавливающие документы – в первую очередь Устав. Из этого станет понятно, кто имеет право подписывать документы подобного рода;
• выписку из домовой книги – для определения того, кто имеет право на проживание в этой квартире. Точно также, как и с выпиской из реестра, можно заказать расширенный вариант, чтобы знать историю проживания людей на этой жилплощади;
• полномочия лица, которое будет представлять компанию на сделку купли-продажи;
• справку об отсутствии задолженности за коммунальные платежи.

Опять же, если у покупателя нет профильного юридического образования в сфере недвижимости, ему следует привлечь к этому процессу профессионала, поскольку ошибки на этом этапе чреваты серьезными последствиями. Как вариант, можно привлечь к этой работе ипотечных брокеров, которые проведут за Вас все проверки. Кроме того, они помогут подобрать именно то кредитное учреждение, которое будет готово участвовать в подобных сделках.

Как можно заметить, покупка квартиры в ипотеку у юридического лица требует дополнительных усилий как со стороны потенциального заемщика, так и со стороны банка. Однако, если у покупателя есть заинтересованность в приобретении именно этой квартиры, а все остальные аспекты оформления ипотечного договора в порядке, то все вопросы можно решить, просто на это потребуется немного больше сил и времени.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Отличия приобретения квартиры у фирмы

Решение о продаже актива в виде квартиры юридическое лицо принимает коллегиально, то есть при участии всех учредителей. Тогда как физическое лицо при продаже недвижимости решение принимает единолично.

Лицо, которое вправе заключать договоры по распоряжению недвижимым имуществом, указано в Уставе компании. Как правило, это генеральный директор или должностное лицо, уполномоченное им на совершение подобных сделок. Обычный сотрудник фирмы, заместитель директора или главный бухгалтер не вправе подписывать такие соглашения, если не имеет надлежащей нотариальной доверенности.

Расчеты по сделке между физическими лицами могут происходить как в наличной, так и в безналичной форме. Однако при финансовых расчетах с компанией проведение денежных средств через расчетный счет — процедура обязательная.

Конечно же, первой уникальной особенностью, влекущей за собой все остальные, становится то, что сделка заключается не с обычным человеком-собственником, а с организацией, которая и выступает хозяином квартиры и ее продавцом. Данное обстоятельство усложняет процедуру купли-продажи тем, что предварительно Продавец должен получить документы, подтверждающие Отчуждение имущества и дающий право данное имущество выставит на продажу. А это, в свою очередь, влечет за собой сбор большого пакета документов, необходимых для сделки и ее оформления. В связи с этим увеличиваются временные рамки, где есть договора. Поэтому физическое лицо должно запастись огромным терпением, если действительно желает заполучить в качестве собственного жилища именно выбранную квартиру.

Также, следует учитывать особенности заключения сделки покупки недвижимости у юридического лица, которое является акционерным обществом. Связано это с тем, что действующим законодательством обусловлены определенные особенности заключения сделок с АО. Одной из особенностей такой договоренности является то, что если сумма заключаемой сделки превышает 1/4 стоимости имущества АО – данная договоренность относится к разряду крупных, что, в свою очередь, обуславливает ряд ложностей и особенностей именно для юридического лица. Однако это не единственный показатель того, что сделка крупная. К числу последних также может быть отнесена сделка, требующая отчуждения имущества или сделка, вязанная с куплей недвижимости. Обуславливается перечень крупных сделок учредительными документами.

ВНИМАНИЕ !!! Производить заключение таких сделок может управляющий или директор лишь после согласования со всеми участниками общества, то есть его совладельцами. Происходит данное согласование путем созыва держателей акций на их большом совете. По завершении такого согласования составляется документ, который в итоге предоставляется будущему покупателю. Если по всем показателям такая договоренность не относится к крупным, то все равно обязательно наличие документа, который данный факт фиксирует и подтверждает.

Процедура по факту не имеет отличительных характеристик от первоначальной, за исключением снабжения банка необходимыми документами. Это обусловлено тем обстоятельством, что при приобретении жилья в ипотеку риски, связанные с такой сделкой увеличиваются, ведь рисковать продавец будет не собственными, а заемными средствами. А под честное слово банк не может выдать на руки физическому лицу запрашиваемую сумму. Поэтому банку предоставляются заверенные копии документов юридического лица, которые и становятся основание согласования ипотечного займа. Средства банк сразу же направляет на счет юридического лица безналичным переводом. Юридическое лицо не может иметь возражений, так как такая сделка для него будет даже предпочтительнее. Однако, организации практикуют получение задатка, которое не является нарушением и вполне имеют место быть.

Фактор	Влияние на стоимость
Расположение	Квартиры, находящиеся в центральных районах города или рядом с транспортными развязками, обычно стоят дороже.
Площадь	Чем больше площадь квартиры, тем выше ее стоимость.
Количество комнат	Квартиры с большим числом комнат, как правило, имеют более высокую цену.
Техническое состояние	Состояние жилого помещения, наличие ремонта или необходимость в нем существенно влияют на стоимость квартиры.
Этаж	Высокие этажи квартир обычно стоят дешевле, чем квартиры на нижних этажах.
Наличие дополнительных удобств	Например, наличие балкона, панорамного вида, парковочного места или подсобного помещения может повлиять на стоимость квартиры.

Оценивая стоимость квартиры, рекомендуется учитывать все вышеперечисленные факторы и сравнивать предложения разных юридических лиц. Также следует обратить внимание на предложения по ипотеке от банков, чтобы выбрать наиболее выгодные условия для приобретения жилья.

Общие риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

1. Недействительные документы. Недобросовестные предприниматели могут составить фиктивный протокол о продаже недвижимости, не известив совет директоров о сделке. После перехода права собственности остальные участники узнают о неправомерном отчуждении имущества и в судебном порядке добиваются признания сделки недействительной.
2. Заниженная или завышенная цена. С целью оптимизации налогообложения компании зачастую идут на хитрость: прописывают в договоре цену, которая существенно отличается от рыночной стоимости жилья. При указании большей стоимости представители компании утверждают, что фактически от покупателя понадобится лишь сумма, о которой стороны устно договорились и которая устроила и продавца, и покупателя. Однако в дальнейшем продавец начинает оспаривать регистрацию сделки по причине неполной выплаты сумму по договору. Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица по заниженной цене сводятся к тому, что юрлицо выступает с заявлением об указании ошибочной цены в договоре.
3. Банкротство компании. Важно учитывать, что повлиять на последствия сделки может не только актуальное банкротство компании, но и подобная процедура в будущем, а именно в течение трех лет после купли-продажи. В этот временной промежуток кредиторы наделены законным правом обратиться в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной.
4. Приобретение квартиры у фиктивной организации. Мошенники могут зарегистрировать юрлицо с одноименным названием, например, крупного застройщика, и попытаться продать недвижимость от его имени. При этом покупателей привлекает существенно сниженная цена, и они не придают должного значения правовой экспертизе документов и данных из государственных реестров.

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

• Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
• Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
• Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
• При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Как проходит покупка недвижимости у физического лица не предпринимателя?

Первым шагом при приобретении жилья у физического лица не предпринимателя является поиск подходящего объекта на рынке недвижимости. Покупатель должен тщательно смотреть наличие всех необходимых документов, таких как свидетельство о собственности, технический паспорт, разрешение на строительство и другие. Также стоит обратить внимание на состояние объекта и его местоположение.

При договоре купли-продажи между физическими лицами обычно требуется заключение нотариального договора. В некоторых случаях также может потребоваться оценка объекта недвижимости.

Важно также узнать у продавца, является ли он собственником объекта или у него есть покупка по ипотеке, чем можно избежать риска обмана. Необходимо также проверить документы на отсутствие обременений и иных ограничений права собственности на объект.

Оформление и оплата недвижимости при покупке у физического лица не предпринимателя также может проходить по тому же сценарию, что и при покупке у юридического лица. Покупатель совершает ипотечную сделку с банком и получает необходимые документы для регистрации сделки у нотариуса.

Необходимо также заплатить налоги при приобретении недвижимости у физического лица. Обычно это налог на приобретение имущества (НДПИ) или налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для продавца.

Все эти процессы связанные с покупкой недвижимости у физического лица не предпринимателя требуют внимания и тщательной проверки документов. Кроме того, стоит обратить внимание на все возможные юридические риски и избежать обмана со стороны продавца.

Если у вас возникли вопросы касательно покупки недвижимости у физического лица не предпринимателя, рекомендуется обратиться к юридическим специалистам или к ведущим компаниям на рынке недвижимости, которые окажут профессиональную помощь и подскажут все необходимые действия для успешной сделки.

Риски покупателя квартиры у юрлица

Со стороны продавцов-юрлиц нередко можно встретить мошенников. Какие же ситуации могут ожидать покупателя в этом случае? Одной и распространенных ситуаций является подделка разрешения на продажу квартиры, либо протокол собрания, либо согласие всех учредителей. Подделка таких документов может быть связана с экономией времени, либо просто с целью личного обогащения директора предприятия. В результате этого, сделку по решению суда могут признать недействительной. К примеру, если в последствии один из учредителей выразит свое несогласие на продажу. Как правило суд в этом случае обязывает вернуть покупателю его деньги, однако, как показывает практика, это может затянуться на продолжительный срок, или вовсе не выполняться.

Важно! Стоит уделить внимание такому документу, как доверенность лица, подписывающего соглашение. Оформление такой доверенности должно производиться на конкретную сделку. Либо это может быть генеральная доверенность, которая в том числе предполагает возможность продажи имущества компании.

Риски покупки недвижимости у юридических лиц

Основная сложность заключается в невозможности на 100% исключить риски, что можно сделать при сотрудничестве с частными лицами. Вывод: принимая решение о покупке жилья или помещений коммерческого назначения, сотрудничество с квалифицированными юристами выступает обязательным условием.

Сложности, которые могут возникнуть при покупке недвижимости у юридического лица:

• действующие полномочия лица, подписывающего документы;
• вероятное банкротство компании;
• неполный пакет документов, что препятствует подтверждению права собственности;
• сложности при выборе формы взаиморасчетов;
• изначально некорректная стоимость недвижимости.

Теперь подробнее. Важный момент: продавать компанию от лица коммерческой или бюджетной организации может только доверенное лицо. Эксперты рекомендуют предварительно познакомиться со сроком действия доверенности и убедиться в том, что она составлена с учетом требований действующего законодательства. Плюс: согласие на продажу жилой или коммерческой недвижимости должны дать все учредители. Альтернативный вариант: вопрос о продаже решается на собрании, что подтверждается протоколом с подписями всех участников. Отсутствие этих документов – реальный риск того, что через некоторое время сделка может быть признана недействительной.

Какую недвижимость можно приобрести

Однозначного ответа на данный вопрос нет, так как каждая финансовая организация самостоятельно определяет целевое назначение предлагаемых продуктов, условия и требования их выдачи. В данном случае можно дать только примерную характеристику приобретаемого по займу для юридических лиц объекта недвижимости. Итак, чаще по договору допускается выдача заемных денежных средств на покупку производственных, торговых, складских помещений, офисов и т.п.

Обратите внимание! Юридические лица могут брать коммерческий кредит не только для приобретения готовых решений, но и для строительства собственных зданий.

Отдельно следует расписать требования банков и относительно самой недвижимости. Итак, она должна соответствовать следующим критериям:

• Приобретаемое помещение/здание является объектом капитального строительства. Сюда не входят, например, временные хозяйственные постройки, летние торговые павильоны;
• Предмет договора находится в черте города, в котором имеется филиал выбранного кредитора (в редких случаях допускается покупка коммерческой недвижимости, находящейся в небольшой удаленности от города);
• Выбранный объект недвижимости юридически чист (не имеет обременений, задолженностей по коммунальным услугам);
• Наличие хотя бы минимума проведенных коммуникаций: свет, вода, отопление. Так же сотрудники банка обратят внимание на удобство и состояние подъездных путей, наличие парковки и т.п.;
• Удовлетворительное состояние здания (покупку в ипотеку ветхих сооружений не одобрит ни один банк);
• Площадь помещения. Она должна быть достаточна для нормального функционирования бизнеса. Если речь идет о торговом помещении, то лучше выбирать варианты с площадью от 30 кв.м., если о складе – от 100 кв.м.

Самая сложность в кредите для юридических лиц состоит в проведении оценки приобретаемой недвижимости. Здесь процедура требует более детального рассмотрения всех нюансов.

Ипотечное кредитование физических и юридических лиц всегда сопровождается сбором необходимого пакета документов и предоставлением их на рассмотрение сотрудникам банка. Только для последних предусмотрена необходимость предъявления расширенного перечня документации:

• Анкета-заявление;
• Учредительные документы;
• При ведении деятельности, требующей обязательного лицензирования – соответствующие лицензии и разрешительная документация;
• Выписка о состоянии счета (должны быть отражены последние движения денежных средств);
• Паспорт представителя организации (приказ, подтверждающий его полномочия);
• Отчетности: финансовая, налоговая.

Похожие записи:

• Документы для малоимущих семей какие надо собрать 2024 Москва
• Документы для получения материнского капитала в 2024 году на первого ребенка
• Срок давности по лишению водительских прав за пьянку если не знаешь