Срок действия договора аренды нежилого помещения РБ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок действия договора аренды нежилого помещения РБ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Единственным существенным условием договора аренды, общим для всех его видов, является объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ГК однако не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды. Мы бы рекомендовали указывать в договоре как можно более полную информацию об объекте аренды (название, серийные номера, отличительные признаки, адрес и т.д.).

Срок также не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Кроме того, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды). При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

ГК предусматривает также санкцию за нарушение вышеуказанного правила. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возмещение расходов на коммунальные услуги

Отдельным вопросом при аренде недвижимого имущества является вопрос о порядке возмещения расходов на коммунальные услуги. В договоре можно установить один из следующих вариантов такого возмещения:

• увеличение арендной платы на определенную фиксированную сумму, составляющую примерную стоимость коммунальных услуг;
• возмещение арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков;
• расчет суммы расходов на основании площади арендуемого помещения.
• Арендатор вправе оплачивать коммунальные услуги самостоятельно в случае выделения лицевых счетов для арендуемого помещения. Также размер расходов может быть включен в арендную плату.

Выбор конкретной формы возмещения расходов зависит от ситуации и видов деятельности арендатора, которые планируется осуществлять в арендованном помещении.

В случае выбора способа возмещения арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков в договоре рекомендуется разрешить следующие вопросы:

• каким образом арендодатель будет получать информацию о показаниях счетчиков, если арендованное помещение является изолированным с собственными счетчиками;

Пример формулировки:
«Арендатор обязан не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным, сообщать Арендодателю показатели приборов учета потребления коммунальных услуг».

• как арендодатель будет проверять переданную ему информацию;

Пример формулировки:
«Арендатор обязан по обращению Арендодателя предоставить в согласованное Сторонами время доступ Арендодателю к приборам учета для определения соответствия контрольным показателям».

• на основании каких тарифов будут возмещаться расходы;

Пример формулировки:
«Тарифы на коммунальные услуги исчисляются в соответствии с законодательством Республики Беларусь».

• в какие сроки расходы будут возмещаться арендодателю.

Пример формулировки:
«Возмещение расходов на коммунальные услуги осуществляется Арендатором на основании показателей счетчиков не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным».

Стороны договора аренды.

Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст.579 Гражданского кодекса Республики Беларусь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку сдача имущества в аренду является самостоятельным видом деятельности, в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), выступающего в качестве арендодателя, такой вид деятельности должен быть предусмотрен (п.29.1. Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования в редакции, утвержденной Декретом Президента Республики Беларусь от 16.11.2000 № 22). При этом осуществление деятельности, не указанной в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), является незаконной и запрещается, а полученные от нее доходы взыскиваются в местный бюджет в судебном порядке.

Ставки арендной платы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При аренде зданий и сооружений необходимо учитывать требования ст. 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь, которой установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Величина арендной платы должна быть обоснована экономическими расчетами, как это предусмотрено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.99г. № 209 «О некоторых мерах по усилению контроля за соблюдением дисциплины цен». Отсутствие экономических расчетов, подтверждающих уровень применяемых цен (тарифов, ставок), влечет наложение на субъектов хозяйствования штрафа в размере до 30% стоимости реализованных товаров (работ, услуг).

Что обязательно должно быть указано в договоре, чтобы минимизировать свои риски?

Чтобы урегулировать взаимоотношения сторон договора аренды и соблюдение интересов арендатора, в договоре нужно предусматривать следующие существенные и дополнительные условия:

Существенные условия договора аренды (при их несогласованности в тексте договора сам договор может быть признан незаключенным):

• арендуемый объект (п. 3 ст. 578 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
• арендная плата (п. 1 ст. 625 ГК).

Дополнительные условия:

1. Цель использования объекта арендатором

Определение целей использования объекта позволит избежать необоснованных претензий со стороны арендодателя о нарушении арендатором пределов использования объекта.

2. Иные платежи по договору аренды, порядок расчетов

В целях исключения риска предъявления арендодателем требований по оплате неиспользуемых арендатором коммунальных (при отсутствии прямых договоров арендатора с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов) или чрезмерных эксплуатационных и иных услуг, в договоре аренды следует четко прописывать перечень таких услуг и порядок расчета платы за них.

Важно! Следует четко установить в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных платежей по договору. При этом в интересах арендатора предусмотреть не внесение им арендной платы за время, в течение которого арендованный объект не мог быть использован.

3. Срок аренды (Об этом подробнее будет написано дальше)

4. Порядок передачи и возврата объекта

Чтобы избежать риска возникновения споров сторон, в том числе в части несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендодателем обязанностей по передаче, а впоследствии приемке возвращаемого объекта; неудовлетворительного состояния передаваемого объекта либо претензий арендодателя к его состоянию на момент возврата, следует четко прописывать:

• сроки и порядок совершения всех необходимых действий сторонами;
• требования, предъявляемые к объекту на момент его передачи и возврата;
• порядок и сроки устранения арендодателем недостатков переданного объекта.

Важно! В интересах арендатора предусмотреть обязанность арендодателя возмещать арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений объекта после прекращения (расторжения) договора аренды.

5. Порядок эксплуатации объекта арендатором и доступа арендодателя к нему

Для исключения риска нарушения интересов и нормальной деятельности арендатора в рамках осуществления арендодателем контроля за использованием объекта, следует включать положения, описывающие порядок такого контроля и, при необходимости, доступа арендодателя к объекту. Например, в отношении срока и порядка уведомления арендатора о визите арендодателя в целях проверки.

Кроме того, можно предусмотреть порядок доступа арендодателя, третьих лиц к объекту в целях обслуживания систем и оборудования, обеспечивающего поставку коммунальных ресурсов, с условием о предварительном согласовании времени визита с арендатором.

Для исключения зависимости действий арендатора от волеизъявления арендодателя в части использования объекта также можно предусмотреть в договоре, что арендатор вправе передавать объект (его части) в субаренду, проводить работы по перепланировке объекта без необходимости предварительно получать согласие арендодателя.

6. Распределение обязанностей сторон

В целях более четкого регулирования взаимоотношений сторон в рамках аренды, следует предусматривать в договоре все значимые и (или) нестандартные, дополнительные обязанности сторон.

Например, в интересах арендатора указать в договоре в части обязанностей арендодателя:

• в отношении выполнения капитального ремонта — сроки, объем и порядок выполнения, порядок предварительного согласования действий с арендатором;
• организация и осуществление обращения с отходами;
• обеспечение всех необходимых мероприятий по соблюдению пожарной безопасности на объекте;
• осуществление охраны, уборки объекта, предоставление иных услуг;

Что делать, если арендодатель выселяет внезапно?

В случае получения требования арендодателя об освобождении арендуемого объекта, не связанного с окончанием срока действия договора аренды, фактом его прекращения, расторжения, признания недействительным, следует проверить:

• факт наличия каких-либо нарушений исполнения договора аренды со стороны арендатора и предъявления ранее арендодателем требований об устранении таких нарушений;
• договор аренды на наличие в нем положений о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и основаниях для такого отказа (а также факт получения ранее соответствующих письменных уведомлений арендодателя) и претензионном порядке досудебного урегулирования споров сторон (а также факт получения ранее претензий арендодателя).

Что должно быть в бессрочном договоре аренды

Подходя к этапу подписания бессрочного договора аренды, сторонам необходимо обсудить и прийти к единому мнению по всем важным вопросам: сюда входят размер арендной платы, кто и когда оплачивает коммунальные услуги, количество визитов собственника в месяц и многое другое. Если эти вопросы улажены, их нужно зафиксировать в договоре аренды. Чтобы документ обладал юридической силой, в нём должна быть указана следующая информация о сторонах и предмете сделки.

1. Персональные данные сторон сделки: ФИО собственника и нанимателя, паспортные данные, их адреса и контакты для связи.
2. Описание недвижимости: характеристики арендуемого объекта недвижимости, включая адрес, площадь, количество комнат и другие данные.
3. Условия оплаты: информация об условиях внесения арендной платы, включая дату, частоту и способы.
4. Срок действия договора: бессрочный договор аренды должен соответствовать своему названию, поэтому в нём не будет прописано никаких точных дат. Только формулировка используется вот такая:«на неопределённый срок».
5. Обязанности сторон: перечень обязательств арендодателя и арендатора, включая обслуживание и ремонт недвижимости, уплату налогов и прочее.
6. Ответственность сторон: здесь можно указать штрафы за нарушение условий договора. Например, за просрочку оплаты.
7. Порядок расторжения договора: информация о порядке завершения арендных отношений, включая срок для уведомления второй стороны и разрешённые способы уведомления. По закону, вторую сторону нужно предупредить за 3 месяца, но в договоре можно поставить любой удобный и согласованный срок.
8. Реквизиты и подписи сторон.

Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора

Статья 610 ГК РФ не ограничивает право арендодателя на отказ от договора аренды земельного участка в связи с нахождением на нем недвижимости арендатора. Однако такой отказ может поставить под вопрос возможность полноценной реализации прав собственника недвижимого имущества на его использование.

6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, если на земельном участке находится недвижимость арендатора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если на земельном участке находится недвижимость арендатора, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Примечание: В данном случае суды основываются на том, что отсутствие договора аренды не лишает арендатора права пользования участком.

Не подлежащий досрочному прекращению период аренды

В соответствии с п. 18 МСФО (IFRS) 16 «Аренда» [далее — МСФО (IFRS) 16] организация должна определять срок аренды «как не подлежащий досрочному прекращению период аренды вместе с:

1. периодами, в отношении которых предусмотрен опцион на продление аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион; и

2. периодами, в отношении которых предусмотрен опцион на прекращение аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор не исполнит этот опцион».

Следовательно, для определения срока аренды необходимо учитывать три составляющие:

1. не подлежащий досрочному прекращению период аренды;

2. периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на продление аренды;

3. периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на прекращение аренды.

Пункт B34 МСФО (IFRS) 16 предлагает следующее руководство для определения периода, который не подлежит досрочному прекращению: «Оценивая срок аренды и анализируя продолжительность не подлежащего досрочному прекращению периода аренды, организация должна применять определение договора и определять период, в течение которого договор обеспечен защитой. Аренда больше не обеспечена защитой, если как у арендатора, так и у арендодателя имеется право расторгнуть аренду без разрешения другой стороны с выплатой не более чем незначительного штрафа».

Если у каждой из сторон есть право расторгнуть договор, и при этом за расторжение договора организация выплачивает незначительный штраф, то аренда больше не обеспечена защитой.

Дополнительно п. B35 стандарта содержит критерии определения периода аренды, когда право на досрочное прекращение есть только у одной из сторон договора:

• если право на прекращение аренды имеется лишь у арендатора, оно считается имеющимся у арендатора опционом на прекращение аренды, который учитывается при определении срока аренды;

• если право на прекращение аренды имеется лишь у арендодателя, не подлежащий досрочному прекращению период аренды включает период, охватываемый опционом на прекращение аренды.

Одностороннее расторжение договора аренды

Одностороннее расторжение договора аренды возможно в нескольких случаях. Так, одностороннее расторжение договора аренды возможно, если договор аренды заключен на неопределенный срок, т.е. в договоре не определен срок аренды. В этой ситуации одностороннее расторжение договора аренды возможно по инициативе любой стороны. При этом по общему правилу сторона, инициирующая одностороннее расторжение договора аренды, должна предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Договором можно предусмотреть иной срок для предупреждения об одностороннем расторжении договора аренды.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно также в случаях, прямо указанных в договоре аренды.

По общему правилу в иных случаях расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, если другая сторона не согласна с этим, возможно в судебном порядке.

Срок аренды в соглашении

Согласно ГК РФ, срок аренды недвижимости не относится к обязательным требованиям в договоре. Так как такое соглашение руководствуется свободой его оформления. Арендодатель и арендатор лично принимают решение, вносить ли пункт о сроках аренды в договор, и на какой период он составляется (долгосрочная либо краткосрочная аренда помещения). Когда сроки в договоре не указаны – это подразумевает, что соглашение заключается на неопределённый период времени.

Но рекомендуется всё же указывать сроки в соглашении. Как минимум по следующим причинам:

• Если указан срок аренды, такой договор подлежит обязательной регистрации. Когда период аренды недвижимости составляет менее одного года, проводить его регистрацию не нужно, если более – процедура регистрации является необходимой. А если срок не указывается в соглашении – такой договор не регистрируется;
• Когда не указан максимальный период аренды недвижимости, каждая из сторон участников соглашения, после предварительного уведомления, имеют право разорвать договор в любой период времени. Такие действия способны привести к ущемлению прав и интересов, чаще всего это касается арендатора.

Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что срок аренды рекомендуется всё же указывать в договоре. В противной ситуации, может возникнуть риск появления арендного конфликта, который придётся решать в судебном порядке.

Какие могут возникнуть последствия за нарушение сроков

Сроки аренды должны соблюдаться обеими сторонами участниками договора. За их нарушение предусматриваются следующие неприятные последствия:

• При окончании периода соглашения аренды, гражданин арендовавший объект, должен вернуть его в том же состоянии, в котором проходило заселение. Если арендатор продолжает жить в помещении и арендодатель не высказывает возражений, предполагается, что соглашение было заключено на новый период. Когда арендодатель против таких действий, он имеет право потребовать возвратить недвижимость. При этом могут возникнуть денежные последствия;
• Когда гражданин, арендующий помещение, не вносит положенные платежи больше двух сроков подряд, владелец объекта имеет право досрочно расторгнуть договор в суде. При этом оплата задолженности не лишает права арендодателя возможности расторгнуть соглашение, если он обратиться с иском в суд в положенные сроки. Кроме того, в соглашение можно внести пункт об оплате арендатором неустойки за нарушение сроков внесения денежных средств;
• Когда арендатор не желает выселяться из объекта, арендодатель может добиться взыскания оплаты аренды за время пользования помещением, а также компенсацией за понесённые убытки и выплаты штрафов (если такие пункты были указаны в соглашении).

В ситуации, когда со стороны арендодателя присутствует несколько собственников недвижимости, тогда гражданин, арендующий квартиру, должен будет перечислять оплату за аренду каждому из владельцев в соответствующих пропорциях. Такое правило работает не только в случае, когда недвижимость сразу принадлежала нескольким владельцам, но и случае, когда состав собственников изменился за срок аренды квартиры.

Сам факт, когда изменяется состав владельцев объекта недвижимости, не оказывает какого-либо существенного давления на соглашение аренды: договор продолжает действовать на прежних условиях, указанных в договоре. Но у нового владельца возникает право на получение части дохода от сдачи объекта недвижимости в арендную собственность, равнозначной его доле в праве собственности на эту недвижимость. Данное право не связано с тем, были внесены изменения в соглашение или нет. Если новый собственник квартиры предъявит требование о перечислении на его счёт плату за аренду помещения, гражданин, арендующий объект, должен будет разделять оплату на соответствующие части и перечислять их каждому из собственников по отдельности. Если данное правило будет нарушено, оно может повлечь за собой наложение штрафных санкций, и может быть расценено как основание, чтобы расторгнуть соглашение аренды.

Договор аренды является одним из ключевых хозяйственных договоров, применяемых в практике коммерческих организаций. Затраты на аренду, наряду с затратами на заработную плату и маркетинг, составляют значительную часть расходов коммерческих организаций непроизводственного сектора. Зачастую подписывая договор аренды, не вникая в его условия, предприниматель рискует не только потерей прибыли, но и получает перспективу быть привлеченным к субсидиарной ответственности по итогам процедуры банкротства. Потому собираясь подписать договор аренды, не стоит пренебрегать юридическими услугами по правовой экспертизе или составлению договора.

Взыскание дебиторской задолженности по договору аренды производится, как правило, посредством совершения нотариусом исполнительной надписи. При этом в отличие от большинства других договоров, наличие подписанного акта сверки не является обязательным условием. А вот чтобы выселить недобросовестного арендатора из помещения с вещами, возможно придется судиться.

Юридическая помощь по вопросам аренды

Требования к срокам договора аренды в Москве не отличаются от общих правил ГК РФ. Сторонам следует определиться не только с началом и окончанием срока соглашения, но и закрепить, когда будут вноситься арендные платежи, в какие сроки заинтересованное лицо может уведомить контрагента об отказе от контракта и т.д. Шаблоны договоров аренды на 11, 12 месяцев не могут учесть особенностей вашей ситуации, поэтому для составления соглашения с персональными условиями воспользуйтесь юридическими услугами для юридических лиц компании «Хелп Консалтинг».

Похожие записи:

• Поддержка молодых семей Кировская область в 2024 году
• Выплаты работнику при сокращении штата в 2024 году
• Отсрочка от армии по здоровью родителя