Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации с ипотекой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации с ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Можно ли вернуть судебные расходы?

Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:

• квитанции об оплате почтовых услуг;
• договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.

Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.

Права и обязанности участников ДДУ

И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.

Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.

Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.

Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке

После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.

Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.

Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.

Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.

Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом

Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона № 214-ФЗ. Согласно положениям указанной статьи счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо после направления застройщику уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке или вступления в силу решения суда о расторжении ДДУ (если основания для одностороннего расторжения отсутствовали, но имелись основания для расторжения ДДУ в суде) подать заявление о регистрации расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.

Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика — Официальная информация

Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства. Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.

Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.

Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.

Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.

Причины различны:

• в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
• строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
• нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
• поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
• приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
• существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
• у общего имущества в доме поменялось назначение.

Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.

«Подводные камни» ипотеки в контексте расторжения договора участия в долевом строительстве

1. При расторжении дольщиком договора участия в долевом строительстве с застройщиком, действие ипотечного договора с банком автоматически не прекращается, а, следовательно, обязанность дольщика по выплате всей суммы задолженности по ипотечному кредиту сохраняется до полного исполнения обязательства.
2. В кредитный договор могут быть включены условия, закрепляющие за банком право требования досрочного возврата всей суммы задолженности по ипотечному кредиту в случае расторжения ДДУ, что при неисполнении застройщиком своих обязательств перед дольщиком по возврату цены договора маловероятно.
3. Если ипотечный договор содержит условия о необходимости досрочного погашения кредита при расторжении ДДУ, но при этом дольщик не может погасить кредит ввиду неисполнения застройщиком обязательств по возврате цены договора в соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ, то у заёмщика возникает необходимость в уплате пеней за просрочку погашения суммы задолженности банку, которые будут исчисляться за каждый день просрочки и могут составить весьма внушительную сумму.
4. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве, приобретённого за счёт заёмных средств, расходы дольщика по открытию и обслуживанию ипотечного кредита в виде страхования (объекта недвижимости, жизни и здоровья заёмщика и т.п.), оплаты услуг оценщика, комиссий (за рассмотрение заявки, выдачу кредита, перевод денежных средств и т.п.) окажутся напрасными и не подлежащими возмещению.
5. Невозможность (мораторий) или ограничения на досрочное погашение кредита, установленные кредитным договором. Так, например, некоторые банки вводят временной период, в который досрочные платежи по ипотеке не допускаются или же допускаются, но с уплатой существенных комиссий или штрафов. Однако наличие подобных условий в договоре с банком противоречит законодательству, в частности положениям ст. 809 и 810 ГК РФ, а значит может быть оспорено в судебном порядке.

Досрочное погашение ипотечного кредита при расторжении ДДУ: возможно или нет?

Поскольку кредитные учреждения крайне не заинтересованы в досрочном погашении заёмщиками кредитов, то многие участники долевого строительства, взявшие ипотеку в банках, сталкиваются со всевозможными препятствиями в этом вопросе. Так, условиями кредитного договора могут быть предусмотрены существенные комиссии и штрафы за досрочное погашение ипотеки или установлен временной период, в который досрочные платежи не допускаются.

Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет ипотечным заёмщикам право на досрочное погашение кредита, которое следует из положений № 284-ФЗ от 19.10.2011, № 353-ФЗ от 21.12.2013, а также статей 809 и 810 ГК РФ. При этом любые условия кредитного договора, ограничивающие право досрочного погашения ипотеки признаются судом ничтожными на основании положений ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В каких случаях нужно идти в суд

Закон предоставляет застройщику двадцать дней для возврата денег дольщику и уплаты неустойки. Однако большая редкость, когда удается так просто расторгнуть ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщики не возвращают деньги добровольно, и решение вопроса переходит в судебный зал.

На пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора ДДУ. В законе предусмотрено ряд причин, которые требуют судебного урегулирования.

Дольщик может обратиться в суд с заявлением о расторжении ДДУ, если строительство его дома заморожено, и он реально видит, что в положенный срок компания-застройщик не передаст ему квартиру, а также в том случае, если застройщик по своей инициативе изменил назначение общего и нежилого имущества возводимого объекта.

Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам. Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора. Инициировать процедуру в суде можно тогда, когда изменения площади составляют более 5 % в любую сторону.

Как вернуть деньги при расторжении ДДУ?

Расторжение договора долевого участия (ДДУ) может произойти по различным причинам: от изменения планов покупателя до просроченных сроков строительства. В таких случаях дольщик имеет право на возврат денег, которые он внес в счет оплаты квартиры.

Для начала необходимо составить заявление о расторжении договора ДДУ. В этом заявлении необходимо указать основание для расторжения договора и причины, по которым вы хотите вернуть деньги. Заявление следует отправить застройщику и внести его в учетную систему.

Далее вам нужно рассчитать размер компенсации, которую вы можете получить при расторжении договора. Для этого необходимо учесть такие факторы, как стоимость квартиры на момент расторжения договора, уже оплаченные суммы, эскроу-счета (если они были оформлены), а также договорные обязательства застройщика.

Если вы решили расторгнуть договор ДДУ по одностороннему решению, то вам нужно будет оплатить расходы, связанные с расторжением договора. Эти расходы включают гонорар нотариуса за оформление документов, а также расходы на почтовые услуги при отправке заявления застройщику.

Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?

В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия. Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.

Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:

• более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
• после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
• застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.

В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.

В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:

• строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
• застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
• застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Если строительство дома приостановлено или стройка заморожена, а застройщик не объясняет причины срыва графика строительства, дольщик может потребовать расторжения договора и возврат уплаченных средств, в судебном порядке. Чтобы запустить этот процесс, дольщику не обязательно информировать об этом строительную компанию.

Готовится исковое заявление в суд с указанием следующих данных:

• сведения о застройщике – юридический и фактический адрес, данные генерального директора, банковские реквизиты;
• паспортные данные истца (дольщика);
• требование о расторжении ДДУ, возврате сумм, внесенных застройщику и компенсации вследствие понесенных убытков;
• при расторжении договора с ипотекой, включение понесенного ущерба по выплаченным процентам и расходам на оформление ипотечного займа.

К исковому заявлению прикладывается следующий пакет документов:

• копия ДДУ;
• подтверждения обоснованности расторжения сделки (фотографии стройки, заключения независимой экспертизы, документы о нарушениях строительства застройщиком);
• расчет денежной выплаты вследствие неустойки по договору;
• копия квитанции госпошлины.

А не лучше ли договориться с застройщиком мирно?

Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.

Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.

Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора

Строгой формы нет. В произвольной же в заявление потребуется включить следующее:

— данные о застройщике и дольщике — полное наименование с формой собственности, свои паспортные данные и ФИО;

— реквизиты договора участия в долевом строительстве (номер и дата), о расторжении которого уведомляется застройщик;

— основание расторжения договора (используется ссылка на положение закона, с указанием статьи, пункта и подпункта);

— подробный расчёт суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе, если на неустойку есть право);

— реквизиты счёта дольщика для перевода;

— дата составления уведомления;

— опись вложения.

Прежде чем отправить уведомление заказным письмом, нужно его отксерокопировать: копия будет нужна для регистрации расторжения в Росреестре. Затем отправить почтой заказным письмом.

Дата расторжения — это день на штемпеле отправки, а не день, когда письмо получит застройщик.

Зачем дольщикам расторгать ДДУ?

Чаще всего договоры долевого участия расторгаются именно по инициативе дольщиков, а не застройщика. Застройщик может расторгнуть договор только по одному основанию, если дольщик не внесёт вовремя оплату за купленную им квартиру. А вот у дольщика достаточно много оснований, по которым он может изменить своё решение о приобретении жилья в новостройке.

В 2024 году с помощью введения системы эскроу счетов планируется полностью решение проблемы обмахнутых дольщиков. Теперь инициатив о расторжении договора со стороны дольщиков должно стать в разы меньше.

Ведь затягивать сроки строительства застройщику больше не выгодно. Чем дольше он будет строить дом, тем позднее он получит доступ к деньгам дольщика, хранящимся на специальном счете в банке.

Права дольщика-гражданина защищаются в стране ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и ФЗ « О защите прав потребителей».

Обычно дольщики расторгают договоры долевого участия при затягивании или нарушении сроков строительства объектов, при нарушении норм строительства и других незаконных действиях со стороны застройщика.

Иногда добровольно возвращать деньги застройщики не торопятся даже после расторжения договора. Тогда приходится решать проблему уже через суд.

Похожие записи:

• Что нужно для пересечения границы с Белоруссией на машине в 2024 году
• Выплаты на приемного ребенка в 2024 в Москве
• Как поменять Казахстанские права на российские