Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Размен квартиры: как провести выгодную сделку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Междугородный обмен недвижимости: плюсы и минусы
Проводить сделку в формате обмена предпочтительно в ситуациях:
- если квартира находится в собственности меньше 5 лет. В этом случае при продаже придётся уплатить НДФЛ — 13% от разницы между суммой покупки жилья в прошлом и продажи. При договоре мены денежные расчёты либо отсутствуют, либо сведены к минимуму(в случае доплат) — значит, налоги платить не придётся;
- если опасно оставаться с деньгами на руках: например, при высокой инфляции или при наличии задолженностей по кредиту (на единственное жильё арест наложить не могут, а вот на деньги — запросто).
Иногородний обмен недвижимости в России по сути имеет только один недостаток, но достаточно серьёзный — низкие шансы найти подходящую квартиру. Слишком мала вероятность следующих совпадений:
- из города, в который вы переезжаете, кто-то перебирается в ваш город;
- у этого человека квартира соизмерима по стоимости с вашей;
- этот человек ищет квартиру в вашем районе города, а вас, в свою очередь, устраивает местоположение его квартиры.
Как привести новую квартиру в порядок?
Размен квартиры завершен. Вы переезжаете в другой дом, но предыдущие владельцы давно не переклеивали обои и не меняли напольное покрытие. И, ко всему прочему, вам не хочется жить среди воспоминаний о других людях.
Все очень легко исправить. Достаточно заключить договор с надежной компанией, которая занимается капитальным ремонтом под ключ. Профессионалы возьмут обновление вашей новой жилплощади на себя: составят смету, разработают архитектурный проект, закупят материалы, вывезут строительный мусор и даже проведут чистовую уборку после окончания ремонта. И все это за фиксированные сроки и стоимость. Все, что останется сделать вам — выбрать желаемый дизайн и в указанный срок принять работу. Теперь в вашей квартире сделано все по вашему вкусу, качественно и с комфортом!
Необходимый пакет документов для оформления сделки обмена
Оформление сделки напоминает обычный процесс купли-продажи недвижимости. Нужно собрать пакет документов и составить договор.
Какие документы нужны:
В пакете документов должны быть:
-
Паспорта собственников.
-
Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.
-
Нотариально удостоверенное согласие супруга, если происходит обмен совместной собственности.
-
Заявление на регистрацию сделки в Росреестре.
-
Квитанция об оплате госпошлины.
-
Договор с указанием величины доплаты или с указанием, что мена происходит без доплаты.
-
Отчет об оценке для определения стоимости квартиры, если стороны решили оценить объекты с помощью специалиста.
Для ФНС сделка по обмену выглядит как две сделки по купле-продаже. Нужно будет заплатить НДФЛ, если не пройден пятилетний порог владения. Порог может быть и 3 года, если жилье единственное, получено в наследство от близкого родственника или было подарено.
Для обеспечения юридической защиты при обмене нужно, чтобы интересы каждой стороны представлял юрист или риелтор.
Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!
Как обменять 3-комнатное жильё?
Только собственники могут обмениваться жильем. Недвижимость должна быть приватизированна. Не допускается обмен между приватизированным жильем и жильем, используемым по договору социального найма. Неприватизированные объекты можно разменять по договору обмена в соответствии со статьями , , , Жилищного Кодекса РФ.
Для обмениваемого имущества должны соблюдаться условия равноценности. В соответствии со ст. 568 Гражданского кодекса РФ, если обменивается недвижимость не равная по цене, то собственник более дешевого жилья оплачивает разницу в ценах второй стороне.
В договоре мены могут участвовать только две стороны. Если трехкомнатная квартира обменивается на две однокомнатные, то у однокомнатных должен быть один собственник. В противном случае оформить договор мены нельзя.
Например, у обмениваемых квартир разные собственники, которые хотят съехаться. Такая сделка оформляется взаимными договорами купли-продажи, в которых прописывается оценочная стоимость недвижимости. Если предполагается обмен без доплаты, то физическая передача денег не происходит. Получается, что фактическая мена квартир прикрывается купле-продажей.
Параметры сравнения недвижимости:
- район;
- метраж;
- состояние квартир;
- этаж;
- год и материал постройки дома;
- рыночная и кадастровая стоимость.
Справка: чем меньше комнат в квартире, тем дороже в ней стоит квадратный метр.
Равноценность обмена и размер доплаты определяют сами стороны договора. В качестве оплаты могут выступать не только деньги, но и другие объекты движимого и недвижимого имущества: гараж, автомобиль, мотоцикл и т.п.
Размен квартиры при разводе и с родителями
Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).
Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.
Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.
Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.
Размен квартиры при разводе и с родителями
Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).
Преимущества и недостатки
На законодательном уровне конкретно об этом виде сделок ничего не сказано, и статьи с названием «Обмен квартиры на дом» вы не найдете. Однако здесь все подчиняется общим положениям, прописанным в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.
Технически вся процедура выглядит, как будто два объекта одновременно меняют своих владельцев, то есть происходит две независимые сделки купли-продажи. Главное, чтобы впоследствии все было отражено в Росреестре. Тогда сделка будет считаться правильной и владельцы будут довольны.
Те, кто решают обменять квартиру на частный дом, не совершают уникальную процедуру на рынке недвижимости. Этот вариант был распространен еще в советский период. У вас есть возможность приобрести хороший дом недалеко от крупного города, равноценный стоимости квартиры.
Возможность обмена двухкомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой предоставляет отличную возможность жителям Москвы и подмосковья выбрать подходящее жилье в более желаемом районе. Например, жилье в Марьино. Цена за обмен может определяться различными факторами, такими как район, улица, состояние квартиры и другие условия.
Перед началом процедуры обмена необходимо внимательно изучить договор об обмене и обсудить все условия с другим собственником. Важно указать точную сумму доплаты и условия ее внесения. Доплата может зависеть от разницы в цене двух квартир, а также от стоимости возможных необходимых ремонтных работ.
При обмене квартир с доплатой важно также учесть возможные расходы на услуги агентств недвижимости, если таковые будут использоваться в процессе обмена. Кроме того, необходимо учесть дополнительные расходы, связанные с оформлением документов и переоформлением ипотеки, если такие имеются.
Один из важных моментов при обмене квартиры с доплатой — это согласие собственников обоих объектов на сделку. Отсутствие согласия любой из сторон может стать причиной срыва сделки. Поэтому необходимо заранее уточнить, получено ли согласие на обе стороны и подтвердить его письменно.
Если вы решили обменять квартиру с доплатой, обратитесь к экспертам, которые помогут вам правильно оформить сделку и подобрать наиболее выгодный вариант обмена с учетом ваших предпочтений и возможностей. Не забудьте заполнить заявку, укажите свою контактную информацию (телефон или электронную почту), чтобы мы могли связаться с вами и обсудить все детали обмена. Мы перезвоним вам в ближайшее удобное время.
Проверка юридической чистоты жилья
При покупке или обмене жилья необходимо обратить внимание на юридическую чистоту объекта недвижимости. Проверка этого фактора является важной частью процесса сделки, так как от этого зависит ваша безопасность и возможность свободного распоряжения жильём.
Одним из первых шагов в проверке юридической чистоты жилья является проверка документов собственника, подтверждающих его право собственности на объект недвижимости. Для этого необходимо ознакомиться с договором купли-продажи, свидетельством о регистрации права собственности и иными соответствующими документами.
Уточните информацию о истории объекта недвижимости. Узнайте о наличии исторических обременений, таких как залоги, ипотеки или другие ограничения на право собственности. Также обратите внимание на возможные судебные разбирательства или долги перед органами власти.
Если вы не уверены в своих силах, обратитесь к профессионалам. Юристы и эксперты по недвижимости смогут провести полную проверку юридической чистоты объекта и подготовить справку о состоянии документов. Это позволит избежать рисков и непредвиденных проблем в будущем.
Также необходимо проверить техническое состояние жилья. Осмотрите квартиру или дом с целью выявления возможных скрытых дефектов или проблем с коммуникациями. Обратите внимание на состояние крыши, фасада, окон, систем отопления и водоснабжения. Эти факторы могут потребовать дополнительных затрат на ремонт и обслуживание.
Не забудьте также проверить рыночную стоимость жилья в данном районе. Сравните цены на похожие объекты недвижимости, чтобы убедиться в адекватности предложения. Это поможет вам определиться с конечной ценой и понять, стоит ли доплачивать при обмене или продаже вашего жилья.
В результате проверки юридической чистоты жилья, вы сможете принять информированное решение о покупке или обмене объекта недвижимости. Это защитит вас от возможных проблем и обеспечит спокойное проживание в новом доме.
Хочу поменять квартиру: с чего начать
- Поиск площадки по обмену недвижимости. Используйте бесплатные доски объявлений типа Авито, или, например, остановите свой выбор на специализированных платформах, где содержится большее число предложений. Одна из таких платформ — наш бесплатный сервис, объединяющий в себе объявления как частных лиц, так и агентств. Создайте запрос и регулярно просматривайте варианты, предлагаемые системой.
- Изучение спроса. Независимо от того, что именно вас интересует: купля-продажа или обмен, специалисты советуют начинать процесс с поиска вашего будующего жилья. Продать всегда сложнее, чем купить, ведь нужно найти тех, кого бы устраивала ваша жилплощадь. Наш сервис упростит поиск подходящего варианта: добавьте в систему информацию о своей жилплощади и создайте запрос. Объявления об объектах, отвечающих заданным параметрам, вы увидите сразу же. Главное – предоставить подробное описание как вашей недвижимости, так и желаемой.
- Выбор типа сделки. Вам нужно определиться, как именно вы хотите меняться: с доплатой или без, это будет простой (два объекта) или сложный (три и более) обмен, вы хотите только обменяться, или продажа жилья с последующей покупкой тоже рассматривается.
- Доплата. Иногда владельцы предполагают, что могут поменяться без дополнительных выплат на две «однушки», имея двухкомнатную квартиру. Однако в реальности такие варианты невозможны. Доплатить часто необходимо, например, если меняете менее благоустроенный район на лучший. Юристы советуют доплачивать именно деньгами — компенсация в виде автомобиля, гаража или дачи в Гражданском кодексе не прописана, поэтому лучше такими вариантами не пользоваться. Однако если денег нет на руках, можно оценить имущество в специальных службах и прописать его цену в договоре в качестве доплаты.
- Оценка недвижимости. Независимо от того, совершаете ли вы куплю-продажу или обмен, необходимо узнать реальную стоимость жилья. Это – единственный способ определить адекватный размер доплаты. Для оценки лучше обратиться к специалистам.
Варианты размена трехкомнатной квартиры
Очень многих, желающих разменять свое жилье интересуют варианты, на которые они могут рассчитывать при обмене. То есть, какую квартиру или квартиры они могут получить взамен своей. Разобраться в этой проблеме, а также предложить массу различных вариантов Вам могут специалисты агентства «Центр Обмены Жилья».
Для того чтобы установить сумму доплаты или понять, что возможен равноценный обмен нужно знать точную рыночную стоимость жилья каждой из сторон. Стоит напомнить, что самостоятельно грамотно установить точную рыночную стоимость вряд ли получится. Скорее всего придется прибегнуть к помощи специалистов, только они смогут учесть все факторы, а именно:
Можно ли разменять трехкомнатную жилплощадь?
Многих интересует вопрос, как можно разменять 3х комнатное жилье и на сколько это сложно? Люди, далекие о знаниях законодательства нашей страны и вовсе сомневаются, возможно ли такое действие, и спешат на консультативный прием к юристам и риелторам.
А между тем, закон напрямую допускает и разрешает размен недвижимости, при этом, количество комнат и метраж никак не влияет на то, можно ли или нельзя осуществлять сделку по бартеру.
Практика договора мены началась достаточно давно. Еще во времена Советского Союза, когда все квартиры были по большей части однотипными, людям было намного проще менять свои жилые помещения во время переезда. Такой тип обмена применялся даже в случае, если граждане переезжали из города в город.
Со времен существования Советского Союза, практика меня недвижимости претерпела ряд изменений. Сегодня подобная процедура регламентируется совсем иными нормативными актами и требует соблюдения ряда правил.
О том, как обменять жилье с доплатой, а также о том, как осуществляется принудительный размен жилплощади через суд, можно узнать из наших статей.
Как и на что разменять трёхкомнатную квартиру? Варианты обмена на двухкомнатные и однокомнатные
- Развод является основной причиной размена апартаментов. Супруги больше не желают жить вместе, а значит, нуждаются в разных площадях. Когда нет времени продавать жилье и потом покупать поочередно жилплощадь, можно обратиться к варианту обмена.
- Дети вырастают, и им также требуется собственное жилье, а вот родители могут довольствоваться площадью поменьше. В этой ситуации также возможен размен апартаментов.
- Мене полежит недвижимость, которая досталась по наследству нескольким людям и чтобы каждый стал обладателем собственной недвижимости и осуществляется мена.
К примеру, у одной есть трехкомнатная квартира, а у другой стороны, две однокомнатных.
- Купля продажа используется тогда, когда стороны изначально не хотят заключать контракт мены или же когда в сделку вступает третья сторона.
- Иногда обмен может происходить через посредника. К примеру, дается риелтору задаток и он выкупает интересующие площади. Затем продаются апартаменты третьим лицам и уже потом заключается договор мены с риелтором.