Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земля ИЖС в аренде( аукцион как перевести в собственность в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?
Земля в аренде на 1-49 лет — как перевести в собственность после постройки дома (ИЖС)
Допустим, земля в аренде на 49 лет — как перевести в собственность? По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество
С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.
Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.
Таким образом остаются 2 варианта:
- Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
- Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).
Кaк cэкoнoмить пpи oплaтe ycлyг peгиcтpaции
Чтoбы пoлyчить cкидкy пpи oплaтe гocпoшлины, для пepeвoдa cpeдcтв иcпoльзyйтe Eдиный пopтaл гocyдapcтвeнныx, мyниципaльныx и peгиoнaльныx ycлyг. Taк вы coкpaтитe cвoи pacxoды нa 30%. Ecли пepeвecти в дeнeжный эквивaлeнт, выплaтa cнизитcя c 2 000 pyблeй дo 1 400 pyблeй. Кpoмe экoнoмии дeнeг, вы cмoжeтe coкpaтить пepиoд oфopмлeния oплaты и выдaчи квитaнции — c 9 днeй дo 1 paбoчeгo дня.
Бeз гocпoшлины пepeдaютcя в coбcтвeннocть yчacтки:
✒ гocyдapcтвeннoгo и мyниципaльнoгo влaдeния;
✒ пpeднaзнaчeнныe для ceвepнoгo oлeнeвoдcтвa;
✒ нa тeppитopии peгиoнoв, кoтopыe вcтyпaют в cocтaв PФ (пpимep – Pecпyбликa Кpым);
✒ мaлoимyщим гpaждaнaм;
✒ opгaнaм гocyдapcтвeннoй влacти;
✒ пpeдcтaвитeльcтвy цeнтpaльнoгo бaнкa PФ.
Taкжe, oт yплaты гocпoшлины ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe вынyждeны пpoxoдить пpoцeдypy peгиcтpaции зeмeльнoгo yчacткa из-зa измeнeний и внeceния пoпpaвoк в зaкoнoдaтeльcтвo.
Может ли департамент имущественных отношений отказать в оформлении участка сельхозназначения крестьянскому хозяйству?
Да, при наличии одного из снований, указанных в ст. 39.16 ЗК РФ. В остальных случаях отказ неправомерный и его можно обжаловать в судебном порядке.
Так, было удовлетворено исковое заявление главы КФХ в Краснодарском крае о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в собственность участка за плату без проведения торгов.
Департамент мотивировал свой отказ тем, что на территории арендуемого участка расположен газопровод, отсутствие согласия супруги и цели использования территории.
Суд, изучив материалы дела, определил, что наличие газопровода не является основанием для отказа.
В связи с отсутствием согласия и цели в заявлении департамент обязан был вернуть заявление, а не рассматривать его и выносить решение.
Таким образом, суд удовлетворил иск заявителя и обязал предоставить участок за плату без проведения торгов.
Кто может выкупить землю из аренды в собственность?
В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.
Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.
Право можно реализовать и без объектов недвижимости на территории земельного участка. Если владелец территории — частное лицо или фирма, то значительных отличий от предыдущего варианта не будет.
Но в случае, если владелец — государство, все усложняется.
Участок, после одобрения запроса на его выкуп, выставляется на аукцион, что может привести к значительному росту цены земли, если есть другие претенденты.
Важные компоненты выкупа земельных участков
Основными компонентами выкупа земельных участков являются:
| 1. Определение цели и задачи выкупа | – необходимо четко определить цель и задачи выкупа земельных участков. Это может быть разработка жилой или коммерческой недвижимости, строительство дорог или коммуникаций и т.д. Каждая цель требует своего подхода и выполнения определенных требований. |
| 2. Исследование рынка недвижимости | – перед выкупом земельных участков необходимо провести детальное исследование рынка недвижимости. Это позволит определить стоимость участков, установить цены и предложить адекватные условия для всех участников операции выкупа. |
| 3. Правовое оформление операции выкупа | – этот компонент включает в себя заключение договоров купли-продажи земельных участков, проверку юридической чистоты их собственности, а также получение всех необходимых разрешений и документов. |
| 4. Финансовая составляющая | – важный аспект выкупа земельных участков. Он включает расчеты бюджета операции, определение источников финансирования, подготовку необходимых документов для получения кредитов и т.д. |
| 5. Учет экологических и технических аспектов | – при проведении выкупа земельных участков необходимо учитывать экологическую и техническую составляющую. Это включает проверку земли на наличие загрязнений, оценку технической готовности участков и соответствие требованиям градостроительных норм. |
Условия перевода земельной территории в частную собственность
Перевод земельной арендованной территории в частную собственность осуществляют 2 способами:
- выкупают землю;
- бесплатно получают в частную собственность — участвуют в приватизации.
Официальное оформление арендованного участка в частную собственность возможно только при наличии таких условий:
- если на участке под ИЖС уже есть дом и эта строение введено в эксплуатацию;
- если арендатор съемной земельной территории является участником СНТ или другого подобного товарищества. Тогда землю переводят в частную собственность по упрощенной схеме, вплоть до 2020 г.;
- на земельной территории уже построены и зарегистрированы дачи, сараи, гаражи, бани или иные подобные помещения.
Причины перевода земли в частную собственность
Переход земли из аренды в частную собственность может быть обусловлен рядом причин.
Одной из них может быть желание собственника арендованного участка получить полный контроль и право пользования участком. Ведь в силу того, что участок находится в его собственности, владелец может свободно владеть им и использовать его в соответствии со своими потребностями и планами.
Другая причина перевода земли в частную собственность — необходимость получения дополнительных кредитных ресурсов или привлечения инвестиций. Собственность на участок часто выступает в качестве гарантии получения кредита или привлечения инвестиций для развития бизнеса или реализации других бизнес-планов.
Перевод земли в частную собственность может быть также обусловлен необходимостью использования участка в личных или семейных целях, например, для строительства дома или создания сада. Владение землей дает владельцу полный контроль и управление территориальными ресурсами, не ограничиваясь условиями аренды.
Для перевода участка в частную собственность необходимо соблюсти определенные процедуры, описанные в законе. Для ознакомления с процессом перевода рекомендуется обратиться к специальной литературе или интернет-источникам. Здесь вы найдете подробные шаги и ссылки на соответствующие нормативные акты.
§ Условия для переоформления земли
Получить в собственность арендованный у государства или муниципалитета участок можно как бесплатно, так и за установленную плату на основании решения уполномоченного органа. При этом по закону, переоформить надел можно при наличии одного из приведенных ниже условий:
- уполномоченными органами власти с гражданином был заключен договор аренды ЗУ, на основании которого он может его временно эксплуатировать;
- земельный участок был передан в частные руки кооперативом или заводом гражданину в бессрочное пользование для подсобного, дачного хозяйства или под ИЖС. В 2001 году был утвержден новый ЗК РФ, запретивший передавать наделы в вечное пользование;
- гражданин получил участок от родственников (супруга, родителей) в пожизненное наследуемое владение. Оно запрещает распоряжаться землей, за исключением передачи ее по наследству
.
Следует отметить, что если арендатор возвел на земельном участке капитальную постройку, то у него возникает приоритетное право на оформление собственности.
При этом абсолютно не имеет значения, закончен ли объект или строительство продолжается. Но в последнем случае такая постройка должна быть оформлена лицом, как объект незавершенного строительства.
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
Особенности получения права собственности на землю
Особенностью получения права собственности на арендованную землю является то, что если по закону у человека нет преимущественной возможности выкупа, то главным этапом процедуры является проведение аукциона. Договор купли-продажи заключают с победителем торгов, который готов заплатить наивысшую цену.
То есть, минимальная стоимость объекта может вырасти в несколько раз. Выкупать такой объект иногда становится попросту невыгодно. Для того чтобы претендовать на преимущественный выкуп, некоторые идут на хитрость: ставят на участке каркас дома, с крышей, окнами и минимальными коммуникациям. Жать в таком доме можно лишь летом, но по документам он будет считаться объектом жилищного строительства. Таким образом, человек получает возможность оформить землю в собственность без аукциона.
Подобный способ нельзя считать хорошим вариантом выхода из ситуации. Все дело в том, что комиссия может в любой момент приехать для оценки участка. Если выяснится факт обмана, то заявителю откажут в выкупе участка.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
- Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
- Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
- Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
- К ним относятся:
- Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.
Рекомендуем! Процедура купли продажи дома с земельным участком
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
- Добавим, информацию, касающуюся НКО.
- Когда участок земли, арендуемый некоммерческой организацией (НКО) в составе территории комплексного освоения, планируется выделить под ИЖС, то в случае разделения площади на отдельные участки под ИЖС, правом их последующего выкупа без торгов обладает любой член НКО.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Как в 2021 году перевести арендованный участок ИЖС в собственность
Самый очевидный ответ на вопрос, как оформить аренду земельного участка под ИЖС в собственность, достаточно очевиден. Нужно возвести жилую постройку. Она должна быть капитальной и предназначаться для проживания в течение круглого года. В качестве обязательного условия выступает официальная регистрация постройки в качестве объекта недвижимости и внесение в ЕГРН.
Дополнительные требования к земле и жилому зданию:
- размещение на участке одного дома, который предназначен для одной семьи;
- количество этаже постройки – не более трех;
- пригодность строения для регулярного проживания.
Перечень требований к участку для личного подсобного хозяйства определяется с учетом его расположения. При размещении в границах населенного пункта, разрешается строительство частного капитального дома.
При расположении за пределами населенного пункта, допускается осуществление исключительно сельхоздеятельности. Использование надела по прямому назначению в течение трех лет предоставляет возможность оформления земли в собственность.
На территории земель СНТ и ДНТ разрешается возводить дачные домики, бани и различные хозяйственные постройки. Наличие любого из строений позволяет обратиться к местным властям с ходатайством о переводе земли в собственность.
Важно помнить, что на землях под огородничество возведение жилых домов запрещено. Допускается строить сооружения, функциональное назначение которых – складирование, хранение и переработка сельхозпродукции.
Для арендуемой земли, принадлежащей муниципалитету, предусмотрено два варианта перевода в частную собственность. Первый – это приватизация, которая проводится бесплатно и исключительно для физических лиц. Второй – проведение аукциона, победитель которого получает право собственности на землю, выставленную на торги. Участвовать в аукционе могут как граждане, так и юридические лица.
Главное преимущество такого способа оформления собственности заключается в отсутствии необходимости нести финансовые расходы. Но бесплатная приватизация предусматривает обязательного выполнения нескольких условий, в числе которых:
- арендный договор составлен на срок 20 лет или дольше;
- арендатор имеет постоянную регистрацию на территории региона в течение, как минимум, 5 лет;
- землепользование участком на протяжении 3 или более лет;
- отсутствие собственности на другие земельные участки;
- возведение на земле капитального дома или использование надела по прямому назначению.
Еще одним немаловажным нюансом становится однократная возможность воспользоваться правом на приватизацию земли. Второй раз запустить бесплатную процедуру оформления не получится.
Последовательность действия по переводу земли из аренды в собственность выглядит следующим образом:
- возведение дома или трехлетнее целевое использование земли;
- регистрация недвижимости в Росреестре;
- подача заявления в муниципалитет на приватизацию участка. К заявлению прилагается комплект документов, включающий: арендный договор, кадастровую документацию, копию паспорта заявителя;
- получение постановления об успешном переводе участка в личную собственность и одновременном расторжении договора на аренду;
- регистрация объекта путем включения его в ЕГРН.
Последний пункт требует дополнительной расшифровки. Дело в том, что включение земельного участка в ЕГРН требует предоставление обширного перечня документов, которые подается либо непосредственно в подразделение Росреестра, либо в МФЦ. Альтернативный вариант – использование функционала портала Госуслуги.
Независимо от способа подачи, в комплект необходимой документации входят:
- заявление на проведение регистрационных действий;
- разрешение местных властей на перевод земли из арендуемой в собственную;
- набор кадастровых документов, включающий техпаспорты и на участок, и капитальное здание;
- документы, подтверждающие право владения жилым домом.
Срок оформления права собственности на объект недвижимости – 5 дней. По их истечении заявитель получает выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает успешное завершение перевода земли из аренды в собственность.