Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа приватизированной квартиры с несовершеннолетними детьми участвовавшими в приватизации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешения органов опеки и попечительства не требуется при продаже квартире, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником. Исключение — случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и интересы.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Когда согласие опеки не нужно
«До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо в квартире отца, либо с матерью. Таким образом, если покупатель приходит на просмотр и видит ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира. Если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит есть все основания полагать, что он должен владеть долей», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
«Покупатели редко приобретают квартиру, зная о том, что в ней прописан несовершеннолетний. Поэтому продавцу придется снять его с регистрационного учета до совершения сделки или договориться сделать это в разумный срок после. Важно помнить, что заявление о снятии с регистрационного учета несовершеннолетнего должно быть обязательно подписано обоими родителями, а не одним из них», — добавляет адвокат-партнер адвокатского бюро города Москвы «Щеглов и Партнеры» Дмитрий Сурков.
Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью?
Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.
Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.
Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.
Можно ли продать долю в приватизированной квартире или половину квартиры: однокомнатной, многокомнатной?
- Если недвижимость — общая совместная собственность — любые операции с имуществом возможны лишь при согласии всех участников. Иначе свою долю невозможно даже родственнику подарить. Решить вопрос можно путем выделения своей доли, обратившись в суд, нотариат.
- После выделения доли со собственник начинает владеть своей частью имущества. Право долевой собственности дает возможность продать свою долю. Остальные же собственники имеют приоритет, чтоб выкупить продающуюся долю. Их об этом необходимо уведомить письменно.
- Доказательством передачи уведомления может быть свидетельство, заверенное нотариально. Без доказательств официальной передачи уведомления продажа доли может быть аннулирована.
- Спустя месяц, если жильцы не воспользовались своим правом приобретения доли имущества, собственник может ее продать.
Может ли муж продать квартиру жене, бабушка несовершеннолетнему внуку, мать дочери, сыну?
- Муж может продать имущество жене, поскольку имеет право распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью.
- Если приобретена квартира была в браке и имущество — совместно нажитое, для сделки купли/продажи необходимо согласие жены.
- Получается, что договор оформляется как бы с самим собой. Такую сделки между супругами достаточно легко оспорить. Если же имущество приобрели вне брака, таких проблем не возникает.
- Сделки купли/продажи между близкими родственниками разрешены. Исключение — если покупатель несовершеннолетний. Передать ему квартиру можно только посредством дарения, безвозмездной передачи. Поэтому ни бабушка, ни мама, ни кто-ли еще не может продать квартиру несовершеннолетним потомкам.
Приватизация с участием несовершеннолетних детей — можно ли потом продать квартиру
Положение о том, что «жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних», необходимо увязывать с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации, где говорится, что «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние. «. Это правило носит императивный (обязательный) характер. Иными словами, при приватизации жилого помещения, как правило, должно учитываться право несовершеннолетних на получение своей доли в приватизируемой квартире, что должно быть документально зафиксировано при оформлении договора. Это предусмотрено в интересах детей, с тем чтобы в результате приватизации жилья и возможного в последующем его отчуждения не ущемлялись жилищные права несовершеннолетних. Кто непосредственно должен представлять их интересы в этих случаях, указано в ст. 26 и 28 ГК РФ — это родители (усыновители), опекуны и попечители, а также органы опеки и попечительства. Однако родители или другие законные представители ребенка с согласия органа опеки и попечительства могут принять иное решение, не предусматривающее участие несовершеннолетнего в приватизации (получение своей доли), например, в случае наличия в собственности несовершеннолетнего другой квартиры.
В законе не содержится каких-либо ограничений для приватизации жилья лицом, если оно уже имеет в собственности другое жилое помещение, например, доставшееся ему в порядке наследования, кроме случая, если это лицо стало собственников такого помещения также в порядке приватизации.
Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети
Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:
- ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
- условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
- не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.
Права несовершеннолетних
Закон требует строго соблюдения всех прав ребенка, касающихся жилья. Не включить ребенка в процесс приватизации родители не имеют права. Если он проживает там и тем более прописан, он является и собственником жилья в любом случае.
Даже если родители прописывают ребенка по другому адресу, он не перестает быть собственником квартиры, обладая при этом правом на ее приватизацию.
В случае владения ребенком другим жильем (подарили, купили, обменяли) право на приватизацию родительской квартиры за ним остается. После достижения им совершеннолетия он все равно обладает возможностью, чтобы приватизировать жилье еще раз.
Продать приватизированную квартиру с прописанным в ней ребенком не просто. Обязательно наличие разрешения или отказа от соответствующих органов попечительства или опеки. Обычно они не возражают, если сделка ведет к улучшению жилищных условий ребенка (новое жилье большей площади, у ребенка появляется своя комната и т. д.).
Для приватизации (с детьми) потребуется подготовить:
- справку из бюро технической инвентаризации о том, что квартира ранее не была приватизирована;
- паспорта всех тех, кто в квартире прописан. Свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей;
- ордер (или выписку) на право пользования жильем, если есть – договор социального найма;
- подробный план квартиры;
- копию информации о лицевом счете.
Эти документы необходимо сдать в регистрирующий орган. У гражданина в данном случае есть два пути:
- Оформлять все необходимые документы самостоятельно.
- Подготовку документов можно поручить фирме-посреднику.
Следует понимать, что второй вариант дороже, но значительно надежнее, поскольку сохраняет время, избавляет от очередей и самостоятельного составления документов.
Приватизировать квартиру можно на родителя, а можно и на самого ребенка (даже если ему не исполнилось 18 лет) в случае, когда все взрослые напишут письменное согласие на данное мероприятие.
Если ребенок участвовал в приватизации как продать квартиру
Дополню. В соответствии со ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной подддеркжи семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.
- если состоят, то у ребенка есть право участвовать в приватизации любой из родительских квартир, прежде всего той, где он прописан;
- при разводе место жительства ребенка определяет суд или соглашение родителей, там же он может стать участником приватизации.
Какие документы необходимы для получения разрешения на продажу?
Важно сразу подготовить документы. После написания заявления их не получится донести, так как решение принимается достаточно быстро.
Подается следующее:
- Заявление. Его должны подать оба родителя лично.
- Свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если он уже имеется.
- Гражданские паспорта обоих родителей. Матери-одиночки предоставляют только свой паспорт.
- Документ о приватизации квартиры и выписка ЕГРН.
- Документы о собственности на приобретаемую недвижимость.
- Технический паспорт, кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости.
- Справка об оценочной стоимости на оба объекта, если ее запросят отдельно.
- Выписка из домовой книги.
- Копия финансового лицевого счета.
- Если деньги планируете перечислить на счет в банке, указываются его реквизиты.
Согласие от бывшего супруга
Согласно установленным правилам, для получения разрешения нужно вместе явиться обоим родителям. Не имеет значения, находятся ли они в официальном браке. Не допускается представление иным лицом даже по нотариальной доверенности.
Чтобы получить согласие супруга можно использовать следующие способы:
| Если он живет в том же городе и с ним можно связаться | Можно просто позвонить и попросить принять участие в судьбе ребенка. |
| Если он живет в том же городе, но отказывается от сотрудничества | Необходимо доказать, что он был оповещен о предстоящей сделке должным образом. Можно отправить телеграмму или заказное письмо с уведомлением. |
| Он проживает в другом городе, но не отказывается от помощи | Органы опеки направляют ему бланк с заявлением. Он должен его заполнить и заверить в нотариальном порядке. |
| Нет информации о местонахождении бывшего супруга, нет его контактных данных | Необходимо подать его в розыск через отделение полиции. Придется подождать 2-3 месяца, по истечение которых его можно признать безвестно отсутствующим. |
Если согласия от бывшего супруга нет или отсутствует подтверждение о попытках его уведомления, лучше не продавать долю. Супруг может обратиться в суд, если узнает о предполагаемой продаже. А чтобы обезопасить себя, сотрудник органов опеки может указать, что договоренности между супругами достигнуто не было. Это приведет к отсутствию покупателей.
Приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми: документы
Для запуска приватизационного процесса требуется собрать стандартный пакет документов, в который входят:
- заявления от всех участников,
- договор социального найма,
- ксерокопии паспортов,
- потребуются ксерокопии свидетельств о рождении (для детей младше 14 лет),
- официальное согласие органов опеки,
- технический и кадастровый паспорта,
- справка или выписка из домовой книги,
- документы подтверждающие, что участие в приватизационных процессах ранее не осуществлялось,
- документация, подтверждающая полное отсутствие долгов по коммунальным платежам,
- нотариально заверенные согласия от лиц, желающих отказаться от участия в приватизации,
- доверенность при представлении интересов представителей несовершеннолетних, заверенная у нотариуса.
Как продать квартиру, которая принадлежит ребёнку: пошаговая инструкция
После одобрения сделки со стороны опеки можно приступать непосредственно к продаже жилья.
Если органы опеки разрешили провести сделку с последующим выделением доли ребёнку в новом жилье или при условии открытия счёта, то продажа проводится следующим образом:
1. Составление договора купли-продажи.
2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть заверены и заключены в присутствии нотариуса.
3. Регистрация сделки. Вам ничего делать не нужно — нотариус сам направит документы в Росреестр.
Когда сделка завершена, нужно предоставить в органы опеки документы, подтверждающие выполнение условий — выписку из ЕГРН по новой квартире или выписку с расчётного счёта ребёнка.
Если опека одобрила продажу при условии одновременной покупки новой квартиры на имя несовершеннолетнего (или доли в ней), то проводится альтернативная сделка. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, оформляется в тот же день, что и покупка нового жилья. Обе сделки направляются на регистрацию в Росреестр одновременно.